2.44万亿债务欠的是什么？

　　2.44万亿，不是一个小数字，恒大集团成为目前已知负债规模最大的中国民营企业。

　　2023年9月28号，恒大集团发布公告称，接到有关部门通知，该公司创始人、董事会主席许家印[1]“因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施”。随即而来，关于许家印的发家史、债务构成、绯闻轶事、VIE资产转移……各类信息层出不穷，成了不少自媒体的流量池。

　　不知不觉过去两年了，据说许家印已被转移至深圳一处特殊拘留中心，目前为止还处于拘禁调查中。2025年3月8日，最高人民检察院检察长应勇在第十四届全国人民代表大会第三次会议做了《最高人民检察院工作报告》，报告提到将重点指导广东、北京等地检察机关对“恒大系”案件42人审查起诉。

　　关于恒大暴雷的分析文章，网上汗牛充栋，但笔者在阅读了众多的资讯、分析性的文章后，总有隔靴搔痒之感，缺乏鞭辟入里的整体分析。一是恒大暴雷，在房地产行业并非孤立现象，而是一种行业性的问题，截止2025年7月，碧桂园、万科、绿地、交大、保利、融创、华润、龙湖、中海、招商蛇口……这些中国地产龙头负债在4千亿至2万亿之间，负债率有的接近100%了，可谓哀鸿遍野、触目惊心。二是“恒大”不论是债务规模还是其许氏团伙的花式自救，皆令世人开了眼界、贻笑大方，特别突出而已，加上许老板本人属于草根创业，搞了一个恒大歌舞团，与马云、张近东等推杯换盏、勾肩搭背、关系匪浅，兼具了大众娱乐八卦的效应，由此引来了众人瞩目。此事或许隐含了更多的值得思考的事情，我们试图来扒一扒，瞧一瞧，看看故事里面还有什么样故事。

　　要想讲清楚这个故事，我们先按照时间轴捋一捋许家印的发家史、以及中国房地产的发展史，也许串起来看，更能众多纷繁复杂的现象中窥见其本质。

　　改革开放之前：

　　1950-1977年自“三大改造”[按：1953年。]的社会主义革命开启之后，中国内地实行社会主义计划经济，中国城镇住房制度主要是实行公房与单位建房实物分配制度；当时香港属于英国殖民地，实行的是资本主义市场经济。1953年霍英东在香港油麻地公众四方街房地产项目中，首次采用“预售模式”，即在房屋动工兴建前先交订金、分期付款方式售房，犹如开花（付钱）结果（建成），称作“卖楼花”。中国内地现在看来习以为常的分期付款的期房预售制，就发源于此。

　　改革开放之后：

　　1978年10月20日上午，邓小平视察北京前三门新建的公寓住宅楼。据随行人员回忆，当时邓小平提出了一个具有历史意义的问题：“居民住房可否成为商品？他这一问却为此后的住房制度改革拉开了住宅商品化的序幕。

　　1980 年4月2日，邓小平发表了《关于建筑业和住宅问题的谈话》，他在讲话中指出：“城镇居民个人可以购房，也可以自己建，不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整，要联系房价调整房租。使人们考虑到买房合算。”自此，“房子被定义为商品，可以交易。”随后，在国家层面启动城镇住房制度改革，先后进行了鼓励个人和单位集资建房、公房出售、提租补贴等改革试点。

　　1979-1982土建成本价售房试点，1979年3月中国第一家房地产公司—深圳经济特区房地产。

　　1981-1983首个商品房-深圳罗湖东湖丽苑，香港妙丽出资深圳经济特区出土地，预售制、首家物业

　　1982-1984政府、单位和个人“三三制”共建。

　　1983年10月《关于实行政社分开建立乡政府的通知》公社变迁为区公所管辖下的乡镇梯级管理体制

　　1984年1月成立国务院城镇住房制度改革领导小组，万科、保利、招商成立。

　　1985年4月中国房地产行业协会，建设银行为南油85名职工办理80万余“职工购房抵押贷款”

　　1986年4月12日第六届全国人民代表大会第四次会议通过《中华人民共和国义务教育法》，其中十二条明确提出“适龄儿童、少年在户籍所在地学校就近入学”的原则；其中十五条明确提出“新建居民区需要设置学校的，应当与居民区的建设同步进行。”以上这两条就是所谓“学区房”的政策诱因，将房地产与教育等资源进行绑定，因此房子对于底层人民就不仅仅是居住的需求，还兼具其他刚性需求。

　　1987年12月1日深圳举行了土地使用权拍卖会，50年使用权，编号为H409-4，525万成交，“东晓花园”1小时卖光。深圳市政府首次尝试以拍卖方式出让国有土地使用权，这标志着中国土地拍卖制度的初步建立。此后，这一做法逐渐在全国范围内推广。自此以后土地拍卖成为各地政府收入的主要来源。

　　1988年2月《在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》，推进员工购买公有旧房。

　　1988年4月 全国人大通过《中华人民共和国宪法修正草案》国有与集体土地可以依法有偿转让。

　　1991年2月上海建立住房公积金制度。

　　1991年11月《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》从公房低租金制度入手，住房分配货币化。

　　1992年5月第一份个人公积金住房贷款-上海华光仪器仪表厂-杨希鸿

　　1983-2020农村基层政权机关实施撤区并乡建镇，造成农民上学难、就医难、事难办等问题。

　　1993年6月海南房地产泡沫、约95%倒闭，积压1631万平米，不良贷款率60%以上。

　　1993年12月《国务院关于实行分税制财政管理体制的决定》，明确规定地产税归地方政府。

　　1994年7月通过《中华人民共和国城市房地产管理法》标志商品房预售许可制度的正式建立。

　　1995年4月《关于治理中小学乱收费工作的实施意见》，就近入学的原则，不准招收‘择校生’

　　1995年8月《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》鼓励个人贷款。

　　1996年5月17日国务院办公厅发布的《关于在全国开展治理中小学乱收费工作实施意见》，其中明确指出：不准义务教育阶段的公办小学和初中招收“择校生"，坚持就近入学原则。这一政策进一步加强了房地产商对于“学区房”炒作。

　　1996年6月恒大的前身成立，由许家印在广州创立[按：而恒大集团有限公司则是注册成立于2014年1月8日]。恒大1997年1.34亿元拍下海珠区南州路的农药厂地块，楼面地价686元/平方米，预售制销售额8000万（金碧花园）。

　　1998年4月《个人住房担保贷款管理试行办法》期限20年，97年全国房产个人贷款余额200亿。

　　1998年7月停止四十年的福利分房制度，至2000年全国终止。

　　2001年8月18日 157位温州人组成的“看房团”携5000万元资金奔到上海炒房。这意味着住房除了具有商品属性后，更具有金融属性，自此“炒房”成为投资客的“饕餮盛宴”。

　　2002年7月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》在2002 年4月3日国土资源部第4次部务会议通过，2002年5月9日国资令11号发布，2002年7月1日起施行。这标志着土地出让收入是地方政府财政收入的重要来源，主要包括招标、拍卖、挂牌等方式取得的土地价款，以及改变土地用途后的补缴价款等。这也是推动中国经济快速发展的动力引擎。

　　2006年4月《中国青年报》发表了一篇题为《购房成不能承受之重，31.8%房贷一族成“房奴”》2006-2008    恒大布局全国20余城市50余项目，引进淡马锡、德意志银行和美林银行等国际投行。

　　2008年10月由于美国次贷危机的影响，中国政府推出4万亿，推动基础建设和刺激内需。此外房地产政策更替频繁，其中首付比例下调至20%，减免交易税，11月下调贷款利率、取消银行信贷规模限制等措施。这一切皆是为了“救楼市”。

　　2009-2011恒大09年香港上市集资60亿港元，全国120余城市开发项目200多个，加速扩张。

　　2010年10月成立恒大歌舞团，2016-2019年连续四年登上央视春晚舞台。

　　2015年8月《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》要求货币化PSL不低于50%（300万套、任泽平估算16%）

　　2015年9月‌国务院 印发《关于推进分级诊疗制度建设的指导意见》

　　2015-2017恒大投资文化旅游及健康养生等产业。16年世界500强158位，全球销售第一房企。

　　2018-2020投资新能源汽车产业，连续5年蝉联世界500强152位，在280多个城市1300多项目。

　　2019年1月海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，实施多校划片。

　　2009-2021恒大累计分红733亿元，许氏家族分走500多亿，其中235亿经维尔京群岛转入丁玉梅[2]离岸账户。

　　2021-2023恒大多元化扩张，恒大地产、恒大新能源汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、恒大健康、恒大冰泉等产业相继成立。

　　2021年8月许家印卸任，丁玉梅接任恒大集团董事长兼总经理

　　2021年12月3日 广东省人民政府向恒大地产集团有限公司派出工作组，督促推进企业风险处置工作。

　　2022年9月丁玉梅4980万英镑（4.5亿）通过5家维尔京群岛公司购入伦敦泰晤士城33套公寓。

　　2022年11月丁玉梅与许家印技术性离婚。

　　2023年7月丁玉梅在得知内地有企业家因许家印被边控后，随即买了机票离开香港。

　　2023年9月28日许家印被依法采取强制措施，总债务2.44万亿，包括金融机构借款6124亿，境外美元债1112亿，工程款8933亿，购房款7210亿等。恒大正式暴雷，蔓延全国所在建项目。

　　2024年7月香港法院联合英联邦国家执行冻结令，加拿大/新加坡查封127个账户、213处不动产。

　　2024年9月许家印从北京被转移至深圳特殊拘留所。

　　2025年3月住建部《全国住房存量统计报告》全国城镇登记住房3.97亿套，建筑面积382亿平方米，商品房68.2%，保障房13.7%，城中村和自建房18.1%。商品房中78.6%自住，12.3%投资性空置，9.1%租赁。

　　2025年3月自然资源部《全国房屋建筑普查公报》登记建筑物 6.61 亿栋，城市4627万栋，住宅 37%。

　　2025年3月最高检工作报告“恒大系”42人因金融犯罪被审查起诉，可能于26年初公布判决。

　　2025年3月恒大14年的审计机构普华永道被罚4.41亿元，普华永道连续出具“无保留意见报告” 。

　　2025年3月18日香港高等法院驳回了丁玉梅的两项申请，包括要求闭门聆讯以保护隐私，以及修订资产冻结令以明确其可自由动用的资产范围。

　　2025年4月国家统计局数据截至2025年第一季度，全国城镇住房33.5亿套，人均3.62套。[按：中国房子严重过剩。]含保障房、自建房、小产权房等。学界估算存在1.5亿至1.8亿套的区间差异。

　　2025年5月截至2025年一季度末，人民币房地产贷款余额53.54万亿元，房地产开发贷款余额13.87万亿元，个人住房贷款余额37.9万亿元（不含利息）。

　　以上简要梳理了1949-2025的中国房地产政策的发展脉络，从时间轴上可以分为解放后与改开后两部分；同时穿插了恒大发展过程中的关键事件。

　　1949-1978年期间，自1965年完成“三大改造”之后，初步建立了社会主义制度，迈入社会主义国家行列。同时，城镇居民的住房问题主要通过“国家建房、组织分房、单位给房”的方式解决，而农村以自建房为主。所以房子不是商品也不能买卖，除此之外，服装、食品等涉及民用必需品基本上是按照计划供应。

　　1978年，为了迎接海外资本，中国内地正式开启了“改革开放”，为资本主义私有制打开方便之门，自此中国内地被卷入了自由市场经济的浪潮。

　　1978年11月，安徽省凤阳县小岗村率先实行“分田到户、自负盈亏”的家庭联产承包责任制（即“大包干”），正式拉开中国农村改革序幕。随后，这一制度逐渐在农村推广。‌1984年‌，国家开始推行将实物税折征为货币的政策，逐步以货币替代实物缴纳农业税[按：2003年‌彻底取消实物税。]。因此，随着这一系列关键政策落地，将农村劳动力逐渐从土地上解放出来，成为“农民工”，被作为产业后备军中最廉价的一部分。

　　同时，在集体企业方面，随着家庭联产承包责任制的推行，逐步改变了原有的集体生产模式，到1983年实施的《城镇集体所有制企业条例》，其中第五条规定集体企业要"自愿组合、自筹资金，独立核算、自负盈亏"，这标志着计划经济时代集体企业解体。在国营企业方面，随着一系列以“放权让利”为核心内容的国营企业经营体制改革方针[3]的推行。随之而来的是1994年国有企业亏损面超过40％，从而导致下岗潮的到来，标志着国营企业体系开始瓦解。同时，这些从集体企业和国营企业下岗的工人，作为劳动力再次补充了产业后备军队伍。

　　正因为这系列体制改革的政策，一边是将人抛入市场后，个体成为孤立、竞争的原子，唯一纽带是利益交换。这意味着从集体到个人，即从共同体成员到原子化个体。而作为原子化的个体，只能靠出卖劳动力生存，成为赤贫一极。另一边是在这次私有化改革的过程中，逐渐形成利益群体，他们手握累积了大量资产，他们具有巨大的消费潜力，成为富有一极。自此，中国既拥有广袤的劳动力市场，又有巨大的消费市场，这是对外资进入的最大吸引力，同时也是国内房地产市场快速增长的动力。[按：房地产行业的“生产-消费”链路均已打通，正式成为海量资金的蓄水池。]

　　此外，随着中国正式加入WTO，中国则加速融入了全球化分工体系，中国制造业开始快速发展，外贸型经济逐渐形成。与此同时，国家也累积了巨量的资本。

　　自此，“三驾马车”[按：投资、消费和出口。]成为影响经济增长的关键因素。而房地产行业的特征是投资量大、消费量大且单价高，这就成为了国家经济增速的最大引擎。

　　房地产行业也有一个逐步发展的过程，从改开前的全部由单位分房到职工自建、国有土地买卖，再到房子商品化、撤区并乡建镇、放开房地产开发贷款、个人买房贷款、停止福利分房、土地招拍挂等，一直到2008年后的4万亿刺激、货币化棚改，中国较大部分的“财富”都流入了房地产中。

　　在此期间，恒大作为后起之秀，但处于房地产行业真正腾飞的节点上。1996年许家印成立恒大，从1997年在深圳拿到第一个项目金碧花园，一直到2023年被抓，历经28年，恒大可谓是中国房地产最为疯狂时期的一个缩影，一个典型的代表。

　　从公开信息来看，房地产的真正大发展是2000年以后，起点为1998年终止福利房、个贷放开、预售制以及催生学区房的政策的推出，在诸多外部因素影响下；同时，配合恒大快进快出高周转的策略（内因），恒大一跃成为成为中国最大的房地产企业，它也成为这系列政策红利下的领头兵。

　　那么，房地产为什么是支柱产业？产生的利润去哪里了？

　　房地产行业有三个特点。一是商品房单价高且供应量大：在商品房单价方面，例如恒大开发的第一个项目深圳金碧花园一期1997年单价为2800元，至2021年广州恒大金碧花园5期，单价已经是5万元左右，如按照100平米计算，就是500万元，如果贷款7成期限20年，总价款为700万左右。同时，在供应量方面，例如2025年‌前5个月仅恒大一家就已交付24.2万套，但仍有约70万套未交付房屋（截至2025年4月数据）；二是涉及上下游关联产业多：房地产涉及几十种工业产业链，房地产行业占据GDP的11%，地产产业链合计影响约20%，加起来约为30%。2024年中国GDP为135万亿，房地产整体为40万亿；三是税收交易：房地产可以多轮交易，与汽车一样，需要官方认证，土地出让费占建房成本40%左右，加上税费15%，政府拿走55%左右的购房款。

　　此外，随着房地产行业快速发展，造就了恒大和许家印的辉煌。2016年恒大共销售3734亿元，成为中国第一大房企，到2020年达到了6964亿元，与此同时，许家印在2009年、2017年两度成为中国首富。

　　由此可见，自从1998年朱镕基开放个人贷款、预售制、地产金融三大招之后，一边不断刺激资本家入局拿地建房，一边刺激老百姓的购房欲望，再捆绑教育学区房、分级诊疗，到2008年4万亿，再到2015年的货币化棚改……，这是一场精心设计的资本盛宴、金融的狂欢，政府、地产商、银行实现了三者共赢，部分提前购房的、炒房的喝了一点汤而沾沾自喜，但留下的却是百万套的烂尾房，数千万的接盘者。

　　此外二十年房地产的突飞猛进，偷工减料使建筑质量十分堪忧，并且18层以上楼房的占比超过了40%，这给消防安全带来了极大隐患，比如2024年2月23日发生在江苏南京雨花台区西柿路9号明尚西苑小区居民住宅6号楼发生火宅，火势从21层一直烧到34层，消防车到达后只能干瞪眼而毫无办法，大火整整烧了1个多小时，造成15人死亡，44人受伤的重大事故。

　　而这些接盘侠是什么人呢？这是一批中国积极有为的青年，他们初出茅庐、他们相信未来、他们相信爱情婚姻、他们相信天道酬勤、他们相信房子是人生成功的起点……，但现实却狠狠打了脸，他们成了官僚集团和资本家砧板上的鱼肉，在几十年寒风凛冽漫漫长夜的还债岁月中，如同佝偻着腰蜷曲着躯体痛苦着发不出一丝哀嚎的流浪者。

　　与此相反，官僚集团与资本家们则在肯辛顿金碧辉煌的花园里喝着82拉菲嚼着A5和牛弹冠相庆，却不失幽默风趣、优雅并自鸣得意道：“某些人的六个钱包与他的智商不匹配。”

　　一边是富甲流油的官僚、资本家，另一边是被掏空“六个钱包”的广大底层人民，这种两极分化的现象背后，是否还隐藏着更本质的东西呢？

　　自“改开”以来，不仅是房子，而且人（即劳动力）也不例外，这一切都朝着商品化方向发展。

　　因为，生产关系决定社会关系，而资本主义私有制必然将一切社会关系转化为商品交换关系，这是其运行的基础。所以，房子成为商品之后，随着房地产行业快速发展，逐渐供大于求，自此房地产行业的衰落也就成为必然。

　　其实这也印证了“生产社会化与生产资料私有制之间的矛盾”在资源配置效率上的不协调，是市场经济的局限性所在。它表现在消费上，是产能过剩，有效需求不足；它表现在生产上是个别企业中生产的有组织性与市场的无序竞争；它表现在阶级关系上是资本家与雇佣劳动者的阶级对立。

　　这个基本矛盾决定着当下社会的生产、分配、流通、消费各个方面，同时制约着社会的其他矛盾，这实质是资本逻辑对社会的全面支配。

　　综上所述，房子一旦商品化，这一切的周遭都逃离不了“生产社会化与生产资料私有制之间的矛盾”的魔咒。在这个矛盾激化的过程中，广大的购房者，他们成为了2.44万亿债务的承担者；同时，他们也终究成为了被资本碾压过的齑粉。

 

注释

　　[1] 1958年10月9日许家印出生于河南省周口市太康县高贤乡。1978年7月许家印以周口地区第三名的成绩考入武汉钢铁学院，现为武汉科技大学。

　　许家印所任职位:

　　2013-2018：十二届全国人大代表

　　2009-2023：第十一届、十二届、十三届全国政协常委，参与国家经济政策讨论。

　　2017-2022：中华全国工商业联合会副主席

　　1996-2022：恒大董事会主席、董事局主席

　　2006-2023：

　　中国房地产业协会副会长，制定行业规范，推动房地产行业发展

　　广东省房地产行业协会名誉会长

　　APEC中国工商理事会副会

　　丝绸之路商务理事会中国委员会副主席

　　武汉大学特聘教授

　　广州恒大淘宝足球俱乐部董事长

　　中国企业联合会副会长

　　中国企业家协会副会长

　　全国工商联第十二届执行委员会常务委员

　　广东省工商联名誉会长

　　深圳市慈善总会名誉会长

　　广东省河南商会名誉会长

　　B20中国工商理事会副主席

　　中国国际商会副会长

　　许家印所获荣誉:

　　全国劳动模范

　　中华慈善奖

　　优秀中国特色社会主义事业建设者

　　改革开放40年百名杰出民营企业家

　　70年70人中国杰出贡献企业家

　　2021年福布斯中国慈善榜第二名

　　中国光彩事业奖

　　世界最具影响力十大华商人物

　　中国十大慈善家

　　全国扶贫攻坚一等奖

　　[2] 1957年1月丁玉梅出生于安徽省淮北市濉溪县丁江楼村。

　　[3] 1986年12月，国务院决定在国营企业推行经济承包责任制。1988年9月，十三届三中全会提出在继续完善承包制的基础上，进行以公有制为主体的股份制试点和发展企业集团试点。1992年10月召开的党的十四大首次将“全民所有制企业”改称为“国有企业”，取代了长期使用的“国营企业”称谓。‌‌