2023年商业综合体品牌传播力100强榜单

回顾商业地产行业，2023年，是意气风发的一年，激励政策频频加码，各大城市积极举办购物节等系列活动助力消费复苏；2023年，是充满考验的一年，品牌加速开店步伐，消费需求在快速回升后又开始回落，恢复仍不及预期；2023年，也是充满变化的一年，首批消费基础设施公募REIT获批，有望助力企业盘活存量资产，推动向资管业务转型。

以下是迈点研究院最新独家发布的“2023年商业综合体品牌传播力100强榜单”，其中排名前十的品牌依次是：万达广场、万象城、吾悦广场、大悦城、太古里、SKP、K11、银泰百货、恒隆广场、印象城。本年100强榜单中，48个品牌的品牌排名环比上升；45个品牌的品牌排名环比下降；7个品牌的品牌排名环比没有变化。本文将通过“2023年商业综合体品牌传播力100强榜单”的发布，解读商业综合体品牌在过去一年的表现，共同探索商业综合体品牌面临的机遇与挑战。

一、年度百强榜单

二、榜单解读

1、品牌指数：消费复苏提速，上半年商业综合体品牌传播力热度最高

2023年上半年，诸多商业促进政策发力，加之大众消费力的释放，国内的商业复苏较为明显。商业综合体品牌亦整体呈现稳步复苏态势。尤其是3-5月份处于报复性消费阶段，品牌加速开店步伐，购物中心、街区商业等多业态开业数量较为集中。同时加大品牌调改力度，致使商业综合体品牌在3-5月品牌传播力迅速提升。然而，上半年的增长趋势并未得到延续，由于消费复苏的动力有限，下半年品牌传播力有所回落。说明在不稳定的国际形势下，消费者信心恢复与经济复苏任重道远。

2、品类布局：重点布局购物中心与独立百货

从商业综合体百强品牌类型布局来看，2023年，商业综合体涵盖购物中心、独立百货、配套零售商业、商业街等多业态。购物中心和独立百货是百强商业综合体品牌重点布局的物业类型，分别占比70%和26%；其次是配套零售商业和商业街，分别占比3%和1%。同比2022年，商业综合体品类占比整体变化不大，说明购物中心和独立百货作为强势品类，已逐渐占领主要市场。

3、区域分布：华东地区市场活跃度最高

从地区分布来看，商业综合体品牌整体发展较为成熟，项目储备充足，超过一半的品牌已在全国布局。而经济发达以及人口数量较多的华东地区由于市场空间大，吸纳了最多的商业综合体布局。与去年相比，品牌的地区占比变化不大。　　

三、年度表现

1、资本市场：公募REITs试点拓展至消费设施领域

2023年，商业地产行业迎来首批消费基础设施REITs。2023年年底，首批4支消费基础设施REITs产品获批。发行方华润、金茂、印力、物美，均为我国头部消费基础设施领域的参与者。首创商管、百联股份亦分别有REITs获得交易所受理。

从选取的资产来看，首批获批的项目资产类型包括购物中心、社区商业、超市等，所涉及的底层资产总额估值约140亿元。这些项目多位于高能级城市核心商圈，人流量大、出租率稳定、经营稳健，因此更容易获批。如华夏华润商业REIT底层资产为青岛万象城，是华润置地体系内的标杆项目，项目于2015年开业，地处青岛市核心商圈，是目前青岛市规模大、品质高、覆盖全域的城市级购物中心。

REITs申报项目首次覆盖至商业不动产领域，打通了商业地产的新融资渠道，有利于企业盘活存量资产、释放资产价值。另外，也有利于商业地产运营企业精准投资，强化运营能力，保持稳健收益。企业可以通过资产管理平台搭建、资产管理能力建设，推动向资管业务转型，打造新的业绩增长极。

2、市场表现：聚焦一二线核心城市集中开业

虽然商业综合体增速逐年放缓，但仍处于扩张状态。2023年，疫情防控放开后，购物中心客流恢复，开发运营商信心增加，部分区域新建或存量改造购物中心陆续开业。

从2023年新开业购物中心分布的城市来看，一线城市仍然占据主要市场份额，其次是重庆、苏州、杭州、济南等强二线城市。说明在当前商业市场低迷的情况下，供需两弱，企业更倾向于在经济发达、消费需求旺盛、消费市场活力强的一二级核心城市布局。

商铺租赁在消费复苏带动下需求有所恢复。从典型购物中心商铺平均租金来看，2023年上半年，中国主要购物中心商铺租金企稳，环比止跌上扬。2021年以来，随着消费恢复，购物中心商铺租金逐年上涨，在2022年下半年小幅下跌后，2023年上半年恢复上涨到平均租金27.02元/㎡/天，环比上涨0.29%。预计随着更多促消费政策的推出，将有更多优质商业项目的开业，激发消费潜力，提高商铺租金水平。

3、运营模式：轻资产化成为主流

随着商业地产行业发展日渐成熟，进入存量市场，轻资产化转型成为行业主流。越来越多的企业从重资产运营模式开始向轻资产运营模式转型，以管理能力和增值服务收益为核心，逐步扩大轻资产业务的规模。

具体来看，已入局的企业纷纷加码轻资产，如华润、万达、新城、合生创展、龙湖、宝龙和印力等纷纷提速轻资产项目的布局。早在2020年，万达商管就宣布，从2021年开始，万达商管不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略。2021年，龙湖也宣布全面启动轻资产模式，龙湖智创生活开始与独立第三方拥有的购物中心探索轻资产商业运营模式。

未入局的企业开始入局，全面启动轻资产战略，如中南商用宣布焕新升级为“一元”品牌，未来，一元将持续以“商管、建管、酒管”三航道协同发展为战略核心，全面开启多航道轻资产发展模式。

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总体来看，轻资产化已经成为商业地产发展的重要方向。在目前行业下行、人口红利减弱、企业融资端吃紧、消费升级趋势的行业背景下，轻资产运营有利于扩大业务规模、增强商业品牌影响力。因此，轻资产输出模式将在企业外拓中发挥着越来越重要的作用。

四、总结

2023年，扩内需促消费政策逐渐落地显效，我国消费市场展现出持续恢复和扩大的积极趋势。公募REITs的放开与落地，也对商业地产企业的运营能力提出了更高的要求。商业地产企业需不断加强自身的运营实力，才能换取资本市场的长期青睐。

2024年是国家商务部定位的“消费促进年”。消费市场有望继续保持强劲的增长势头，重点城市商铺租赁市场有望继续恢复。期待企业紧抓当前经济和消费恢复机遇，对内强化运营能力，对外增强拓展能力。未来，相信拥有成熟的运营经验、品牌联动优势和较高数智化水平的企业将迎来更好的发展前景。期待城市商业综合体继续带动中国零售消费市场发展。